Покупка квартиры в новостройке (ДДУ и ЖСК)

Желание иметь в собственности свое жилье вполне естественное желание каждого человека и мы надеемся, что данная статья сослужит хорошую службу каждому, озадачившемуся данной проблемой, и не только станет руководством к действию, но, возможно, и убережет от ошибок и непродуманных решений.

Первые шаги покупки недвижимости

Первые шаги покупки недвижимости

Как известно существует два вида рынка недвижимости: это рынок первичной недвижимости (в новостройках) и рынок вторичной недвижимости (жилье, которое уже имеет свою историю жильцов). С точки зрения безопасности и юридической чистоты сделки, приобретение новой квартиры предпочтительно, потому что новая квартира еще не имеет свою историю домовладельцев и можно сделать вывод, что по этой недвижимости не было судебных споров.

Немаловажным плюсом покупки именно новой квартиры является и денежный вопрос: ведь дешевле покупать строящуюся квартиру, а уж при покупке можно существенно сэкономить, если заключить договор покупки новостройки на стадии котлована.

Как только вас посетила счастливая мысль о приобретении своего жилья, уже можно сказать начался первичный этап покупки, который включает в себя выбор строительной фирмы, обдумывание качественных и количественных характеристик будущего жилья (в каком жилом микрорайоне, этажность, метраж комнат, их расположение и т.д.). Необходимо иметь в виду, что на строительном рынке существует множество строительных фирм, застройщик может оказаться надежным и опытным, который строит быстро и качественно, а может наоборот, допускать как мелкие, так и крупные нарушения законодательства.

Поэтому необходимо тщательно изучить репутацию фирмы, с которой вы планируете заключать договор. Неоценимую помощь оказывают интернет-сайты, социальные сети и форумы, на которых общаются и делятся своим негативным опытом будущие владельцы недвижимости.

Виды договоров и их отличия

Если проектная документация оформлена безупречно и клиента все устроило (репутация фирмы, месторасположение и цена), то дальше следует подписание договора с застройщиком.
Юридически правильным является заключение договора долевого участия (ДДУ) со строительной фирмой. В ДДУ клиент именуется инвестором долевого строительства или дольщиком.

СКАЧАТЬ БЛАНК ДДУ

Не будьте легковерны и не ведитесь на предложение заключить так называемый предварительный договор купли-продажи, договор займа или договор подряда, эти предложения всегда сопровождаются предоставлением существенных скидок, но эти виды договоров незаконны, потому что противоречат № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Другим юридически приемлемым вариантом является подписание договора с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Этот договор подробно разобран в № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и является альтернативным способом покупки жилья в новостройке с помощью выплаты так называемых паев, или паевых взносов. Будущие владельцы квартир имеют право создать сообщество ЖСК. В договоре с ЖСК клиент именуется пайщиком или членом ЖС.

СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА С ЖСК

Разберем более подробно в чем же заключаются главные особенности и отличия вышеописанных договоров.

Главным в договоре долевого участия (ДДУ) является:

  • Абсолютная «прозрачность» договора ДДУ заключается в том, что все данные о застройщике, об объекте недвижимости открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору.
  • Обязательна регистрация ДДУ в Росреестре – это большой положительный момент, так как тем самым исключается двойная продажа квартир.
  • В ДДУ обязательно прописана полная стоимость приобретаемого жилья. Подписание ДДУ гарантирует, что цена квадратного метра не изменится, однако в ДДУ предусматриваются доплаты если после обмера сотрудником БТИ выяснится, что площадь квартиры несколько увеличена. Есть лазейка для застройщика — он может предложить заключить дополнительное соглашение, но дольщик не обязан на это соглашаться, и тогда застройщику придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре или придется расторгать договор, возвращать деньги и дополнительно платить неустойку дольщику.
  • В ДДУ прописан точный срок, когда строительный объект будет построен и передан в эксплуатацию, в том числе и дата передачи ключей владельщам квартиры. Однако, не стоит думать, что застройщик по договору ДДУ не может, например, сорвать сроки. Поэтому гарантировать полную безопасность сделки и сдачу объекта в срок нельзя. У застройщика есть страховой срок – два месяца от указанной даты, которые даются на решение бумажной волокиты со сдачей. Просрочка грозит взысканием неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок увеличивается если заключено дополнительное соглашение, но подчеркнем еще раз, дольщик не обязан его подписывать.
  • Рассрочка выплат возможна до окончания срока строительства и без повышающих коэффициентов. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства и тогда уже может полноправно распоряжаться недвижимостью.
  • При расторжении ДДУ, дольщики могут рассчитывать не только на возврат внесенной суммы, но и на выплату неустойки при нарушении сроков строительства. Если застройщик выполняет свои обязательства в срок, то расторгать договор с ним не выгодно, т.к. предусмотрены штрафные санкции.
Читайте также:   Как досрочно погасить ипотеку

Главным в договоре с ЖСК является:

  • В случае с ЖСК у застройщика нет обязанности предоставлять разрешительную документацию пайщику. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их получит, нет.
  • В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – это так называемые «двойные продажи».
  • Договор с ЖСК серьезно проигрывает ДДУ тем, что не предусмотрена фиксированная стоимость квартиры и в договоре с ЖСК предусматривается возможность ее увеличения в ходе возведения квартиры, №215-ФЗ не запрещает возможность увеличения стоимости жилья. Решение об увеличении стоимости квартиры принимает председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива. Основанием для этого могут посчитать обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные траты (например, подключение к коммуникациям).
  • В договоре с ЖСК нет указания на четкие сроки окончания строительства, даты могут переноситься и, соответственно, компенсации и наказания за просрочку в законе не прописано.
  • Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий, чем срок сдачи дома, пайщик имеет право жить в построенной квартире и выплачивать свою долю. ЖСК выдает пайщикам ссуды на половину стоимости жилья под процент.
  • При расторжении договора с ЖСК, при любых обстоятельствах, возвращается 90% внесенной суммы, неустойка не выплачивается.

Общим в этих договорах прослеживается то, что целевое использование средств на строительство в ДДУ и в договора с ЖСК контролируется Комитетом по строительству посредством проведения плановых ревизий.

Необходимо указать также, что клиент, желающий приобрести квартиру в новостройке, помимо ДДУ или договора с ЖСК, имеет право заключить еще один вид договора — Договор уступки прав требования на квартиру или как еще его называют цессию.

Читайте также:   Как можно оформить недвижимость на несовершеннолетнего

Иногда встречается жизненная ситуация, когда существующий дольщик, заключивший ДДУ на начальном этапе строительства новостройки, по форм-мажорным обстоятельствам, не дожидаясь возведения дома, переуступает свои права другому новому покупателю (дольщику) и заключает с новым дольщиком Договор уступки прав требования на квартиру.

Важно отметить, что в данных обстоятельствах уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ НА КВАРТИРУ

Важным моментом является финансовый вопрос: если прежний дольщик, уступивший право требования, не рассчитался с Застройщиком полностью за квартиру и на нем висит долг, то вместе с Договором уступки прав требования на квартиру долг переходит новому дольщику, при этом в соответствии со ст.391 ГК РФ обязательно письменное согласие Застройщика.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для нового дольщика и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Для того, чтобы обезопасить себя от судебных споров, у нового дольщика обязательно должны быть Договор уступки прав требования на квартиру, согласие застройщика, акт передачи документов. Уже после постройки дома Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию в Росреестре.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.
Передавать деньги следует только после того, как будет заключен договор, в случае же если заключен ДДУ или Договор уступки прав требования следует также дождаться государственной регистрации (еще раз напомним, что при Договоре с ЖСК государственная регистрация не требуется).

В некоторых случаях предусмотрена предоплата, а оставшаяся сумма передаётся позднее. Этот факт тоже должен быть отражён в заключаемом договоре.

Обязательные документы для регистрации в Росреестре

  1. договор;
  2. проектная документация на строительство;
  3. свидетельство собственности на земельный участок, подлежащий застройке;
  4. паспорта сторон, заключающих соглашение;
  5. заявления участников договора;
  6. кадастровый план (оригинал);
  7. план строящегося объекта, содержащий адрес, сведения об этажности и количестве помещений;
  8. разрешение на строительство.

Возможно потребуются и другие документы.

Что изменится в России 01 июня 2019 года в строительстве

В вопросе приобретения недвижимости в новостройке есть как светлые стороны, так и темные. Вот о темной стороне мы сейчас и поговорим.

Не секрет, что с начала 21 века в строительстве появилось новое понятие — «обманутые дольщики». Так стали называть людей, которых заключали ДДУ с нечестными застройщиками, доверяли им свои денежные средства, годами ждали построения жилья, а в результате их ждал обман мошенников: деньги дольщиков присваивались недобросовестными строителями, квартиры перепродавались по нескольку раз, а потом горе-строители бесследно исчезали на просторах России. Эти случаи обмана были распространенным явлением и был создан федеральный реестр обманутых дольщиков, в котором числится свыше 30 000 фамилий.

Поэтому в 2018 году Президентом России Путиным В.В. было дано указание Правительству разработать новую нормативно-правовую базу, которая регулировала бы отношения между клиентом и застройщиком с учетом веяний современной жизни с тем, чтобы исключить подобный обман, полностью взять под контроль государства строительный рынок, решить проблему с обманутыми дольщиками и исключить подобный обман в дальнейшем.

Читайте также:   Плюсы и минусы ипотеки

В 2018 году был принят №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В данном документе прописаны нововведения в долевом строительстве, которые начнут действовать с 01 июля 2019 года, именно с этой даты перестанут заключать ДДУ и начнут использовать специальные эскроу-счета в 55 банках, имеющих особые полномочия на работу с такими счетами. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в строительстве жилых многоквартирных домов, на нем будут аккумулироваться денежные средства клиентов на время строительства квартиры. Застройщик получит деньги с эскроу-счета только после выполнения всех своих обязательств перед клиентом и представления уполномоченному банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении объекта долевого строительства.

Особенности эскроу в строительстве:

  1. в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  2. застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  3. покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  4. после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика;
  5. если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

После ужесточения требований к застройщикам, многим ненадежным строительным компаниям придется покинуть рынок.

Юридические советы и хитрости

Юридические советы по покупке квартирыДля предотвращения возможных форс-мажорных обстоятельств необходимо обратиться за юридическим сопровождением сделки к юристу, который проверит всю проектную и разрешительную документацию застройщика. Эту услугу возможно получить и через наш сайт, наши юристы всегда готовы дать исчерпывающую консультацию по любому юридическому вопросу.

Подскажем вам одну хитрость, которую можно использовать: финансовые учреждения имеют базу проверенных строительных фирм и если вы захотите взять в банке кредит на строительство в новостройке, а ваш будущий застройщик не может похвастаться незапятнанной репутацией и разрешительная документация на строительство у него не совсем в порядке, поэтому он не будет входить в базу надежных, проверенных застройщиков, и кредит вам банк не выдаст.

Ну вот и приближается счастливый период — дом сдан в эксплуатацию, но с момента этой сдачи и до подписания акта приема-передачи квартиры дается до 3-х календарных месяцев. Прежде чем подписать этот документ клиент должен внимательно осмотреть построенную жилплощадь, выявить недочеты и отклонения от проектной планировки, если они имеются.

В таких случаях необходимо потребовать от застройщика до подписания акта приема-передачи исправления всех недочетов или денежную компенсацию. Пока все недочеты не будут устранены, рекомендуется ничего не подписывать или в крайнем случае потребовать от застройщика письменного согласия исправить все недочеты.

Похожие статьи